Квартирный армагеддон. Как снизить налог на недвижимость

Сумму нового налога на недвижимость можно сократить до 40%   

Эксперты расписали пошаговую инструкцию для владельцев квартир и коттеджей

Введение новых правил расчета налога на недвижимость по кадастровой стоимости может вынудить россиян и в первую очередь москвичей переехать на окраины в более дешевое жилье. К примеру, сумма налога на трехкомнатную квартиру в «сталинке» в районе метро «Фрунзенская» вырастет к 2020 году с 9256,36 рубля до 46 281,78 рубля.

Уже в конце текущего года россияне в 28 регионах, в том числе москвичи, получат требования, где налоги на их имущество — будь то квартиры или иные объекты недвижимости, исчисляются исходя из кадастровой стоимости, а не оценки БТИ, как раньше. В 2016 году налог будут начислять в размере 20% от общей суммы налога, к 2020 году показатель доведут до 100%. Что касается земельного налога, то мы его уже платим полностью — поэтапного введения по 20% до 2020 года нет.

Однако есть вполне законный способ снизить сумму этого налога до 40%. Дело в том, что из-за несовершенства методов массовой оценки кадастровая стоимость нередко оказывается значительно выше рыночной.

Собственники любой недвижимости в России могут воспользоваться правом оспорить установленную государством кадастровую стоимость.

Но стоит ли ввязываться в этот небыстрый процесс, каждый должен решить для себя сам. Поскольку процедура оспаривания кадастровой стоимости — вещь недешевая, то надо четко понимать, какой эффект экономии на налогах она принесет владельцу в случае успеха и стоит ли игра свеч.

О том, как оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости, «Известиям» в деталях рассказала генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская.

Ищем независимого оценщика

— Если человек (то есть физлицо) считает, что кадастровая стоимость его недвижимости — квартиры, земельного участка, дома или гаража — завышена, в первую очередь нужно выполнить независимую оценку, — говорит Ирина Вишневская. То есть обратиться к независимому оценщику, который оценит рыночную стоимость этого объекта.

Где ищут оценщиков? Во-первых, существуют рейтинги оценочных компаний, если речь идет о крупных оценочных компаниях с большим количеством персонала. А можно просто зайти в «Яндекс» или «Гугл» и набрать в поисковой строке «оценщик для оспаривания кадастровой стоимости» или «оспаривание кадастровой стоимости». Однако по словам экспертов, лучше всего искать независимого оценщика по рекомендации знакомых. Компаний очень много, и цены на их услуги довольно сильно отличаются.

Например, средняя рыночная стоимость оценки земельного участка в Подмосковье с целью оспаривания составляет от 30 тыс. до 50 тыс. рублей. Квартир в Москве — от 7 тыс. до 15 тыс. рублей. Но и тут можно сэкономить.

— Я знаю, что в одном из коттеджных поселков Подмосковья объединились физические лица, владельцы 83 коттеджей. Стоимость услуг независимого оценщика составила 385 тыс. рублей. Но если разделить эту сумму на 83 участка, то получается 4638 рубля на участок, — рассказала Ирина Вишневская. — Если бы каждый из них оценивал свой коттедж самостоятельно, то это обошлось бы владельцу раз в 10 дороже. Это недешевая услуга. Поэтому, когда речь идет о земельных участках или домах, люди и объединяются в одном населенном пункте или коттеджном поселке. Получается существенная экономия расходов.

В таком случае независимыми оценщиками делается один отчет, в котором перечислены все земельные участки. Либо для каждого собственника делается отдельный отчет именно с его кадастровым номером.

Специалисты говорят, что коллективная оценка применима и для квартир в многоквартирных домах — закон этого не запрещает.

Почему же так важна независимая оценка? Эксперты утверждают, что независимый оценщик учитывает всё: техническое состояние квартиры, положение дома, — сравнивая с ценами аналогичных объектов недвижимости. Особенно это важно даже не для квартир, а для коттеджей.

— Мне тяжело представить, как можно методом массовой оценки оценить дома в коттеджных поселках, особенно элитных, — считает Вишневская. — Взять ту же Рублевку — там есть дома за 40 млн рублей, а есть — за $40 млн. С методом массовой оценки там вообще сложно подходить.

Сколько стоит заключение независимого оценщика?

В зависимости от объекта недвижимости эти услуги обойдутся в среднем от 7 тыс. до 50 тыс. рублей (верхняя граница может быть значительно выше).

Идем в суд

После того как у собственника жилья появилось на руках заключение независимого оценщика, он, минуя территориальную комиссию по оспариванию, может сразу идти в суд и подавать исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Идти надо в свой районный суд. Это административный процесс, обычно он длится 3–4 месяца.

Как правило, в качестве ответчика выступает Росреестр. После начала судебного процесса надо быть готовым к тому, что судья в 99% случаев назначит судебную экспертизу по установлению рыночной стоимости вашего объекта недвижимости.

— Когда суд привлекает судебного эксперта, он должен выяснить вопросы, которые относятся к специальным познаниям — в данном случае в сфере недвижимости и оценочной деятельности. Это могут быть вопросы из области финансов, экономики, строительства. Это абсолютно правильное мероприятие, — пояснил управляющий партнер НКО «Адвокатское бюро АСК» Сергей Копейкин. — Правда, оно занимает много времени и отвлекает определенные денежные средства. Однако это абсолютно объективное, достоверное и очень качественное доказательство, на котором суд фактически выстраивает свое решение.

Вопросы судьи будут звучать примерно так: «Является ли отчет об оценке, представленный суду, достоверным и соответствующим законодательству? Если нет, определите, какова рыночная стоимость». В качестве судебных экспертов суды привлекают всё тех же независимых оценщиков.

— Например, с Мосгорсудом работает около 10 оценочных компаний. Работу судебных экспертов оплачивает обычно истец. Но если Росреестр ходатайствует о назначении экспертизы (у него тоже есть такое право), тогда, соответственно, работу судебных экспертов оплачивает Росреестр.

Судебная экспертиза стоит немного дешевле, чем отчет об оценке независимого оценщика — для дома это будет от 25 тыс. до 50 тыс. рублей. Не стоит забывать и об услугах адвоката.

— На примере земельного участка площадью 20 соток в ближнем Подмосковье можно посмотреть, в какую сумму обойдется владельцу независимая оценка, — рассказывает Ирина Вишневская. — Стоимость услуг независимого оценщика — 40 тыс. рублей. Стоимость услуг судебного оценщика — 30 тыс. Услуги юриста, который входит в процесс, обойдутся в 30 тыс. рублей за одно судебное заседание. Административный процесс — это обычно 3–4 заседания. Итого — около 200 тыс. рублей.

В любом случае, если человек решил начать процесс оспаривания кадастровой стоимости, ему надо предварительно всё просчитать. Если стоимость недвижимости можно снизить на 40–50%, то есть смысл тратиться. А если всего 10–15%, то не стоит и связываться.​​​​​​​

Суды завалят исками

По словам адвоката Сергея Копейкина, число обращений людей, решивших оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости, значительно выросло за последние месяцы и будет увеличиваться и дальше.

— Я не веду статистики, но могу сказать, что у меня и у моих коллег, специализирующихся на имущественных и хозяйственных делах и спорах, дел прибавилось процентов на 20, — говорит адвокат. — А в судах загруженность сегодня просто колоссальная. Причем число дел увеличилось именно за счет оспаривания оценки кадастровой стоимости.

Пока что в суды обращаются владельцы достаточно дорогой недвижимости — как правило, уровень финансовой и юридической грамотности у них выше. Но эксперты уверены, что в суды скоро пойдут и владельцы типового жилья.

Сегодня прекрасно поняли и граждане, и организации, что необходима независимая оценка, что есть право на оспаривание.

— Сегодня правовые и финансовые знания людей выросли. А следующее поколение будет еще грамотнее, — уверен Сергей Копейкин. — К тому же, через год-два, когда увеличится сам налог на недвижимость (он вводится поэтапно), люди уже почувствуют это на себе. Да и говорить и писать об этому будут чаще — пока ведь об увеличении налога на недвижимость знают далеко не все собственники. И вот тогда количество обращений вырастет в разы.

Итак, расходы по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости состоят из четырех пунктов: оплата услуг независимого оценщика; государственная пошлина при подаче искового заявления в суд; оплата услуги юриста, который будет представлять интересы истца в суде (административный процесс); расходы на судебную экспертизу, которую в большинстве случаев назначает суд для принятия обоснованного решения.

— Прежде чем начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости, я бы посоветовала каждому владельцу предварительно всё просчитать и принимать решение с учетом суммы расходов и суммы победы, — говорит Ирина Вишневская. — Надо считать экономический эффект — сколько вы экономите на налогах и какие расходы вы понесете, если пойдете в суд.